상가주택 구입 후 상속, 증여보다 세금 1억여 원 줄어"
A. 가계 재무설계의 마지막 단계는 자산이전이다. 물론 노후 자금 마련이 우선이지만, 평생 쓰고 남은 자산을 자녀들에게 이전하는 문제도 따져봐야 한다. 꼭 자산이 많지 않아도 다만 얼마라도 남기고 싶은 게 부모의 심정이다. 이 때 조심해야 할 것이 세금이다. 자산이전 방법으로 상속과 증여가 있는데, 세금이 유리한 쪽을 택해야 한다.
◆상가주택, 주거·세금문제 동시 해결=오랫동안 살던 집을 팔게 된 박씨네는 먼저 새로 살 집을 구해야 한다. 노후를 위한 부동산 투자는 훗날 매각차익보다 매달 생활비로 쓸 수 있게 임대수입 창출에 무게를 두는 게 좋다. 이를 감안할 때 박씨네에게 적합한 부동산은 상가주택이다. 상가주택이란 주거와 상업시설이 혼재된 점포 겸용 단독주택을 말한다.
그러나 상가주택은 초기 투자금이 많이 든다. 수도권에 소재하면서 안정적 상권을 가지고 있는 상가주택을 매입하기 위해서는 적어도 20억원이 필요하다. 인천 계양구 계산역 인근에 있는 대지 323㎡, 연면적 759㎡, 지하1층~지상4층 규모의 상가주택의 매도 희망가는 20억원이다. 총 보증금 2억원에 임대료 월 800만원으로 임대수익률이 연 6% 다.
박씨네는 의료비 지출이 많은 고연령대여서 이에 대비해 현금성 자산을 준비해 두어야 한다. 상가주택에서 나오는 월세 수입 가운데 매달 300만원씩 입출금이 자유로운 CMA에 넣기 바란다. 또 500만원은 적립해나가다 목돈이 쌓이면 자녀 3명에게 증여하는 것도 고려해보자.
◆집 판 돈 증여, 세금 1억 넘어=원래 박씨는 집을 팔아 생긴 20억원 중 9억원을 자녀 3명에게 골고루 나눠주고, 나머지는 새집을 사려고 생각했다. 이 경우 자녀 1명당 증여액 3억원에 대해 증여공제 5000만원을 제하고 3720만원의 증여세를 내야 한다. 자녀 3명의 세부담을 모두 합하면 1억1160만원에 달한다. 그러나 상가주택을 이용하면 자산이전에 따른 세금은 거의 없다. 박씨가 사망해 상가주택 상속이 이루어질 때 상속세는 주택공시가격을 기준으로 계산한다. 주택공시가격의 시세반영률이 평균 60~65% 정도임을 감안하면 김씨의 상속재산은 약 12억원 정도가 된다. 보증금 2억원과 배우자공제 5억원, 일괄공제 5억원을 차감하면 상속세 과세표준은 제로에 가깝다.
◆보증금 2억원은 신흥국 채권 투자를=상가주택의 임대보증금 2억원은 고금리 해외채권에 투자해 생활비를 마련할 수 있다. 해외채권 중 시중금리 이상의 고수익이 기대되면서 주식보다 안정적인 것이 신흥국 채권이다. 대표적으로 브라질 국채를 꼽을 수 있다. 최근 환율 변동이란 불안요인이 있긴 하나 브라질 경제의 바닥 확인과 추가적인 금리인하 기대로 글로벌 투자자금이 꾸준히 유입되고 있다. 현재 10년 만기 브라질국채에 2억원 투자하면 비과세로 월 140만원 내외의 이자수입을 얻을 수 있다.
이와 함께 같은 신흥국인 러시아와 인도도 관심을 가져 볼 만하다. 러시아는 최근 저유가 환경 속에도 경제지표가 개선되고 있으며, 금리인하 기조가 이어지고 있다. 10년 만기 러시아채권과 인도채권의 연간 금리는 각각 8%, 6%수준이며, 브라질국채와 달리 이자소득에 과세(러시아 15.4%, 인도 14.9%)를 하고 있다.
