[반퇴시대 재산리모델링] 집 3채 가진 63세 노후생활자, 부동산 리모델링 어떻게 하나

[반퇴시대 재산리모델링] 집 3채 가진 63세 노후생활자, 부동산 리모델링 어떻게 하나

[중앙일보] 입력 2017.01.11 01:00 수정 2017.01.11 14:17 | 경제 7면 지면보기

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다가구 재개발 기다려 소형 2채 받아 임대를

Q. 서울 노원구의 김모(63)씨는 노후생활자다. 연금 650만원에 월세 360만원 등으로 부부가 넉넉한 생활을 한다. 아들은 얼마 전 결혼했다. 보유 자산은 주로 부동산인데, 세금이라든가 관리문제 등이 골치를 썩인다. 금융자산은 굴릴 데가 마땅치 않아 그냥 은행에 넣어두고 있다. 효율적인 자산운용은 무엇인지 물어왔다.

A. 김씨네는 1가구 3주택자다. 재개발 대상인 경기도 고양시 소재 다가구 주택과 부인 명의로 매입해 현재 거주 중인 서울시 노원구의 135㎡형 아파트, 그리고 별장으로 사용하고 있는 강원도 양양군 72㎡형 아파트다. 그러나 재개발이 시작되면 월세 수입이 사라지고 보유세 부담도 늘어난다. 지금 팔면 양도세가 만만치 않아 절세방안을 마련해야 한다. 금융자산은 수익이 나은 상품으로 갈아타는 것이 바람직하다.
 

별장용 아파트는 처분하라

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김씨의 다가구 주택은 재개발 사업이 순조롭게 진행된다면 2021년엔 3200가구의 대단위 아파트 단지로 탈바꿈한다. 계속 보유하면서 아파트를 분양받는 것이 낫다. 김씨네는 이미 192㎡형 입주권을 확보해 놓은 상태다. 그러나 별도의 추가 분양대금 없이 82㎡형 소형 아파트 2채를 받는 것도 가능하다. 인구구조의 변화 등으로 대형보다 소형 아파트가 더 경쟁력이 있다. 소형 아파트 2채를 모두 임대로 돌린다면 지금의 임대수입을 유지할 수 있으니 꿩먹고 알먹고다.

여름 휴가철 별장 개념으로 보유 중인 강원도 양양의 아파트는 관리비와 세금이 불필요하게 생기므로 매각을 권한다. 보통 지방 아파트는 매각이 쉽지 않지만 양양 아파트의 경우 내년 6월 양양고속도로 개통이란 재료가 있어 차익까지 기대할 수 있다.
 

상계동 아파트 증여는 재고를

김씨는 만약 재개발된 아파트로 이사하게 될 경우 현재 거주 중인 상계동 아파트는 결혼한 아들에게 ‘부담부’ 증여를 할 생각이다. 부담부 증여란 채무가 있는 증여 물건을 채무와 함께 수증인에게 물려주는 것을 말하는데, 보통 절세를 위해 이렇게 많이 한다.

상계동 아파트를 현 시가인 3억9000만원, 보증금 등 채무 1억9000만원에 증여한다면 아들은 순증여금액 2억원에 대해 1860만원의 증여세를, 채무엔 1000만원의 양도세를 납부해야 한다. 시가대로 증여하는 경우보단 세 부담이 적지만 별로 좋은 선택이 아니다. 그 이유는 여러가지다. 우선 가치가 오를 가능성이 큰 아파트를 증여하는 것이 증여효과가 커지지만, 상계동 아파트는 그럴 가능성이 작다.

아들의 세무조사 위험이 높아질 수 있다. 김씨는 결혼한 아들에게 신혼집 구입을 지원하면서 세무 신고를 하지 않았다. 아들이 부친으로부터 현금을 지원받은 것을 상계동 아파트에 대한 증여세 계산 때 합산하지 않으면 가산세까지 물게 된다.
 

유가상승 호재 MLP펀드 고려해 볼만

현재 다가구 주택에서 나오는 임대료 수입을 은행예금에 넣어두고 있는 것은 너무 아깝다. 제로 금리에 가까워 재산증식을 포기하는거나 마찬가지다. 은행예금보다 수익이 좋은 CMA(종합자산관리계좌)를 활용해 보는 것이 어떨지.

누적된 목돈을 어디다 굴릴 것이냐도 과제다. 채권은 안정적이긴 하나 요즘 금리가 들먹거리는 상황이라 투자 타이밍이 아니다. 대신 미 증시에 상장된 에너지 인프라 기업에 투자하는 MLP(마스터 합작회사) 펀드를 대안으로 제시한다. MLP펀드는 구체적으론 10년 이상 장기계약을 통해 미드스트림(수송 저장) 인프라에 투자하고 사용료를 받는 사업모델로 석유의 가격 변동과 직접 관련이 없어 안정적인 현금흐름 확보가 가능하다. 배당금도 주요 수익원이다. 요즘은 유가 상승으로 주목을 끌고 있는데, 수익률은 연 6% 내외로 높은 편이다.
 

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◆ 후원=미래에셋증권·KEB하나은행