- 머지않아 은퇴를 앞둔 중소기업 임원 신모(58)씨는 자산 증식을 위해 대출을 받아 재건축 아파트와 상가를 여러 채 구입했다. 하지만 재건축 아파트는 가격이 떨어진 데다 상가 투자도 별실익이 없어 전면적인 재산 리모델링이 필요해졌다.
신씨는 10여년 전에 투자를 통해 강남 청실아파트를 재건축한 신규아파트(126㎡)와 목동 아파트(148㎡)를 본인 명의로 갖고 있다. 두 아파트 모두 상승기 전에 투자해 시세차익은 충분히 거둔 상태이다. 의뢰인은 기존에 보유한 두 아파트를 현재 전세로 임대하면서, 본인과 가족들은 청담동 한 아파트에 보증부 월세로 거주하고 있다.
최근 의뢰인은 은퇴를 앞두고 자산을 적극 늘리고자 작년 중순에 현재 시공 중인 고덕동 A아파트(137㎡)를 연말엔 인근의 B아파트(46㎡)를 각각 구입했다. 둘 다 재건축 추진 중이어서 조합원 분양권 형태다. 이 가운데 A아파트(137㎡)는 실거주를 목적으로 현재 계약금만 지불하고, 중도금은 대출로 처리하고 있다. B아파트(46㎡)또한 2억5000만 원을 대출받아 구입했다.
이밖에도 의뢰인은 작년 연말 노후 대비와 시세차익을 목적으로 재건축을 추진 중인 C상가 점포 두 곳에 투자해 소유하고 있다. 이 상가는 향후 2~3년 내에 재건축이 이뤄질 것으로 예상하고 있다. 재건축 후엔 시세차익과 임대수익을 함께 얻어 어느 정도 노후대비가 가능할 것으로 생각하고 있다.
이렇게 투자 결과가 좋지 않은 상황에서 임원인 신씨가 갑자기 퇴직하게 될 경우 어려움이 클 수밖에 없다. 현재 본인과 배우자의 월수입을 합치면 월 1300만원으로 상당한 규모이지만 대출 이자만 해도 매월 200만원을 지출 중인데다, 조만간 원금상환까지 이뤄질 경우 더 큰 부담이 될 수 있다. 퇴직으로 소득이 크게 줄어들 경우 어려움이 생기는 것은 당연하다.
이에 대비해 부동산 자산의 매각 등을 통해 자산을 리모델링하는 것이 바람직할 것 같다. 이렇게 자산을 매각한 자금으로 대출을 상환하면 이자로 지급하던 부분을 저축으로 돌려 노후를 위한 자산으로 활용할 수도 있어 유리하다.우선 대출이 많고 손실이 생긴 고덕동 B아파트는 매각하는 것이 바람직하다. 의뢰인이 매각을 고려중인 목동 아파트와 연내 함께 처분할 경우 매각차익에서 손실을 상계할 수 있어 양도세 부담을 낮춰 손실을 어느 정도 만회할 수 있다. 소득세법에서는 동일 연도에 매각한 양도자산의 차익을 손실과 합산해 세금을 낮춰주는 제도가 있다.
목동 아파트는 양도차익이 있지만, B아파트는 취득가격보다 오히려 떨어져 손실이 있다. 따라서 이 두 자산을 동일 연도에 매각하면 양도소득세가 줄어든다. 이렇게 할 경우 양도소득세는 약 1억4000만원이며, 매각대금에서 목동 아파트 전세보증금과 보유 대출을 모두 상환하면 현금자산 8000만원이 남게 된다.
대출상환으로 인해 대출이자 월 200만원은 저축으로 돌릴 수 있어 가계 현금흐름은 크게 개선된다. 또 아파트 매각시 재산세와 종합부동산세 부담도 덜 수 있다. 재산세와 종합부동산세 부과대상은 6월 1일 현재 소유자이므로, 가능하면 그 전에 매각하면 재산세와 종합부동산세 부담이 줄어 유리하다. 종합부동산세의 부담은 과거보다는 많이 낮아졌으나, 개별 보유자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 부과한다는 점을 감안하면 매매 의사결정을 서두르는 것이 좋을 것이다.
| 예비자금 준비는 절세상품과 중립형 포트폴리오 활용
이렇게 부동산 자산을 매각해 대출을 정리할 경우 생긴 월 200만원은 은퇴를 대비한 저축으로 늘려나가야 한다. 은퇴를 눈앞에 둔 시점이라 공격적인 투자보단 적금 등 안전한 현금성 자산으로 모아 두는 것이 좋다.
또 신씨 부부는 모두 근로소득자이므로 올해부터 판매 중인 개인종합자산관리계좌(ISA)에 불입해 세제혜택을 받는 것도 고려할 만하다. ISA 제도는 5년 동안 매년 2000만원으로 최대 1억원까지 예금·펀드·ELS등 다양한 금융상품에 투자하면서 비과세 및 저율분리과세 혜택을 받을 수 있는 대표적 절세제도이다. 연간 1인당 2000만원까지 불입할 수 있으므로 부부가 나누어 불입하고, 예금을 활용할 경우 중도에 퇴직으로 여유가 없어도 추가 불입 없이 가입기간 5년만 유지하면 세제 혜택을 볼 수 있다.
ISA에 펀드나 ELS등 투자상품을 편입할 경우, ISA는 신탁형과 일임형 두 가지 중 하나를 선택해서 투자할 수 있다. 의뢰인은 현업에 바빠 투자에 신경 쓸 여유가 많지 않기 때문에 일임형 ISA를 활용하는 것을 검토해 볼 필요가 있다. 가입 초기에는 중립형 포트폴리오를 선택해 약간의 투자위험을 감수하되 높은 수익을 추구하고 만기가 가까워지면 안정추구형이나 안정형 포트폴리오로 전환해 자산의 변동성을 줄이는 것이 좋다. 또한 일임형 ISA는 금융회사별로 운용방식이나 운용능력에 차이가 있기 때문에 본인에 맞는 금융회사인지 철저히 따져보고 거래 금융회사를 결정할 필요가 있다.
ISA는 올해부터 2018년까지 가입이 가능하다. 시간 여유가 있어 당장 서두를 필요는 없지만 가입할 경우 금융회사들의 운용방식과 운용성과를 꼼꼼히 살펴보고 선택하는 것이 좋다. 요즘 각 금융회사들이 ISA 편입 펀드의 수수료를 낮추는 등 일반투자 시보다 장기투자에 적합하도록 상품을 구성하고 있다. 다만 중도 해지 시에는 절세혜택이 없어지고, 해지수수료가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.
부동산 매각으로 확보한 여유자금 8000만 원은 정기예금과 해외비과세 금융상품으로 예치해 부부 은퇴 후 생활자금으로 활용하는 것이 좋다. 8,000만 원 중 5,000만 원은 안정자산인 예금에 예치하고, 3,000만 원은 해외주식전용 펀드에 분산해 투자한다. 해외주식전용펀드는 투자기간에 상관없이 최대 10년까지 해외주식 매매차익 및 환차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한 펀드는 선진국과 신흥국펀드로 나눠 투자해, 위험을 분산할 필요가 있다.
의뢰인은 62세부터 노령연금으로 160만 원을 수령할 예정이다. 여기에 퇴직연금과 개인연금까지 합하면 매달 250만 원은 받을 것으로 예상된다. 배우자도 63세부터는 50만 원의 연금수령이 가능해 부부가 은퇴 후에 월 300만 원의 소득이 확보된다. 배우자의 은퇴로 3년간의 소득 단절 기간이 생기지만, 이 기간도 현재 적금과 예비자금들을 활용해 충분히 대응할 수 있다.
또 은퇴 후 부족한 자금은 주택연금으로 충당할 수도 있다. 그 외 예비자금들도 준비되어 있으므로 은퇴 후엔 여행이나 다양한 은퇴 후 활동에 활용하면 좋을 것 같다. 참고로 재무적인 준비가 되어있다면 비재무적인 부분도 준비하면 더 좋은 은퇴 생활이 될 것 같다. 대표적인 예가 본인에게 맞는 분야에 재취업하는 것이다. 의뢰인은 현재 은퇴 후 집필과 강의를 준비하고 있는 상황이라, 적절한 준비가 될 것으로 보인다. 연관 분야의 재취업은 소득보다는 남은 삶의 의미를 더욱 가치 있게 하는 일이다. 그리고 부부가 같이 할 수 있는 여러 가지 취미생활도 찾아본다면 더 많은 시간을 같이 보내야 하는 부부생활에 만족감을 줄 수 있다.
활기찬 생활 습관 만들어야
이미 현업에서 물러나 쉬고 있는 퇴직자가 무조건 피해야 할 일은 ‘방콕’이다. 온종일 방에만 콕 들어앉아 있으면 삼식이가 되면서 빠르게 늙어간다. 노후 생활자금이 부족하면 재취업에 나서는 게 좋다. 퇴직 후 집에서 그냥 놀고 있으면 돈이 더 든다. 뭘 하더라도 자기 지갑을 열어야 하는 게 퇴직 후 백수가 피할 수 없는 운명이기 때문이다.
노후 생활자금이 넉넉한 경우라도 마찬가지다. 더 이상 일을 하지 않는다면 돈이 안 되더라도 소일거리를 만들어 시간을 규칙적으로 보내는 게 좋다. 취미 활동이 있다면 더 바랄 나위가 없다. 딱히 할 일 없는 경우가 문제인데, 이런 경우라도 부지런히 이벤트를 만들어 활기찬 생활을 만들어가야 한다.
이를 위해서는 평소 기본적인 생활 습관이 필요하다. 인생은 생각이 행동을 만들고 행동이 습관을 만들면서 결정된다는 말처럼 습관은 무서운 힘을 가지고 있다. 성공하는 사람들의 법칙을 찾아낸 말콤 글래드웰의 『아웃라이어』는 성공은 특별한 사람이 하는 게 아니라 특정 환경이 만들어낸다는 새로운 관점을 제시해 큰 반향을 불러일으켰다.
이런 환경은 본인 스스로 만들어나갈 수 있다. 집 주변에 도서관이 있다면 규칙적으로 나가서 신문이나 책을 보고 인터넷 서핑을 해도 좋다. 평일에는 동네를 규칙적으로 산책하고 주말에는 가벼운 등산을 하거나 동네 영화관을 즐겨 찾아도 좋다. 나홀로 여행은 더 좋다. 그러다 보면 진정으로 하고 싶은 일이나 새로운 관심사가 생겨 그게 인생이모작의 길을 열어줄 수 있다. 조금만 생각하고 시도해보면 인생은 즐거워질 수 있다.