상가주택 임대사업자로 등록해 세금 아껴라"
A. 서울 동작구에 아파트, 경기도 부천에 연립주택, 인천에 상가주택 등 다양한 종류의 부동산을 보유한 김 씨네는 요즘 밤잠을 설치고 있다. 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 예고돼 있는데다 대출규제, 금리인상, 주택공급증가 등 부정적 요인이 쏟아지고 있어서다.
그에겐 세가지 선택지가 있다. 처분하기, 증여하기, 임대사업자 등록하기다. 일단 서울의 아파트는 주거용인 만큼 보유를 권한다. 나머지는 내달까지 어떤 식으로든 정리가 필요하다.
◆임대소득세 한 푼도 안 내=김 씨네는 다주택자이지만 양도세 중과를 걱정하지 않아도 된다. 주택을 보유한 곳이 투기 및 조정대상지역이 아니기 때문이다. 정부가 지정한 투기지역은 서울 11개구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서)와 세종시다. 조정대상지역은 서울 전지역, 경기도 7개시(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영·기장·부산진·남)와 세종시다. 김 씨의 주택은 이들 어느 지역에도 해당하지 않는다.
그러나 미래 가치 상승 가능성이 낮은 부천의 연립주택은 처분하는 것이 좋겠다. 양도차익 9000만원에 대해 일반세율(6~42%)과 장기보유특별공제(27%)가 적용돼 양도세는 1100만원 예상된다.
인천의 상가주택은 1~2층 상가, 3층 주택으로 구성돼 있다. 상가는 임대사업자 등록을 해놓았지만 3층 주택은 임대사업자 등록을 하지 않았다. 만약 3층 주택에 대해 임대사업자로 등록하면 주택 수 계산에서 제외돼 보유 아파트는 1세대1주택 양도세 비과세 혜택을 받는다.
상가주택을 임대사업자로 등록하더라도 연간 임대수입이 720만원으로, 과세기준 금액 연 2000만원에 미달되므로 임대소득세 부담은 없다. 내년부터 임대수입 2000만원을 넘지 않아도 소득세(분리과세, 14% 세율)를 내야 하지만 임대사업자는 필요경비 70%, 기본 공제 400만원이 적용돼 역시 소득세를 내지 않아도 된다. 결국 김 씨네는 부동산 임대소득에 따른 종합소득세를 걱정하지 않아도 되는 셈이다.
◆부채 많아 사망보장금 준비해야=자산 중 임대보증금과 은행대출 등의 부채가 큰 비중을 차지해 부부의 유고에 대비한 보장 자산을 준비해야 한다. 부부가 사망하게 되면 수입 축소에 따라 자녀의 금융비용 상환이 문제가 되기 때문이다. 인천 연립주택을 팔면 부채는 4억5000만원 남는데, 이의 70%인 3억원을 사망보장금으로 하는 종신 보험에 부부가 각각 가입하도록 하자. 월 37만원의 보험료가 든다.
김 씨 부부는 은퇴 후 국민연금과 사학연금을 합쳐 월 300만원 이상 수령할 수 있다. 이걸로 생활비가 부족할 듯 싶으면 개인연금을 들도록 하자. 납입금 월 150만원, 연금개시 시점을 60세로 연금 펀드를 가입하길 권한다.
